Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf – Ein Weg zu mehr Transparenz und fairem Wettbewerb

Justizministerin Katarina Barley hat die Einführung des Bestellerprinzips auch für Kaufimmobilien vorgeschlagen und damit eine Diskussion in Gang gesetzt, die innerhalb kürzester Zeit nicht mehr sachlich und zielführend geführt wird. Verbände bringen sich mit Ablenkungsmanövern in Stellung – die eigentliche Idee, die Nebenkosten für den privaten Käufer beim Immobilienerwerb zu senken, gerät in den Hintergrund. Dabei ist die Logik hinter Frau Barleys Initiative wenig komplex. Mit Blick auf die europäischen Nachbarn und das bereits umgesetzte Bestellerprinzip im Mietsegment sieht man viele positive Argumente für eine schnelle Umsetzung.

In großen Städten ist der Wunsch nach Eigentum bei vielen Menschen sehr groß, leisten können es sich jedoch nur wenige. OWNR bietet daher mit dem Immobilienleasing ein neues Modell an, um Menschen zur eigenen Immobilie zu verhelfen. Eigene Marktforschung und externe Quellen bestätigen die Schwierigkeiten beim Eigentumserwerb.

Warum können sich die meisten Menschen kein Eigenheim leisten?

Die Anforderungen an das Eigenkapital sind zu hoch und liegen in den Großstädten im Schnitt zwischen 30 und 35% der Gesamtkosten. Einen großen Anteil haben die hohen Kaufnebenkosten in Deutschland. Diese umfassen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und vor allem die Maklercourtage, zusammen je nach Stadt +/-12% des Kaufpreises der Immobilie. Diese Kosten muss der Käufer im Normalfall aus dem Eigenkapital finanzieren, das heißt aus dem mühsam Ersparten. Aus den Gesprächen mit unseren Kunden wissen wir, dass viele Käufer große Schwierigkeiten haben diese Kosten zu stemmen.

Wenn wir nun über eine Senkung der Kaufnebenkosten sprechen, haben wir zwei sehr gewichtige Ansatzpunkte:

  1. Die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6%) und
  2. die Maklercourtage (zwischen 3,57% beidseitig und bis zu 7,14% für den Käufer)

Es sind sich wahrscheinlich alle einig, dass die Grunderwerbsteuer gesenkt und zwischen den Bundesländern vereinheitlicht werden sollte. Die Absenkung würde den Markt flexibler machen. Interessenten könnten einfacher kaufen, weil die Anforderungen an das Eigenkapital erleichtert werden würden. Eigentümer könnten schneller wieder verkaufen ohne starke Einbußen zu haben. Scheitern tut dieses momentan an den 16 Bundesländern, die hier nur schwer auf eine Linie zu bringen sind, vor allem nicht kurzfristig.

Bleibt als zweite Alternative zur Senkung der Nebenkosten die Maklercourtage. Diese variiert von Bundesland zu Bundesland. Hier hat Justizministerin Katarina Barley mit der ins Gespräch gebrachten Einführung des Bestellerprinzips einen wichtigen Schritt nach vorne gemacht. Die Grünen haben diesem unerwartet schnell zugestimmt, umso erstaunlicher ist es, dass die FDP als die Stimme des liberalen Marktes das Bestellerprinzips aktuell noch ablehnt.

Grundsätzlich sind wir bei OWNR davon überzeugt, dass Transparenz jeden Markt positiv beeinflusst, zum Wohle der Verbraucher bzw. derjenigen die eine Leistung in Anspruch nehmen möchten und bereit sind, dafür einen fairen Preis zu zahlen. Bei unseren europäischen Nachbarn sehen wir, dass sich in kurzer Zeit ein Modell entwickelt, welches Angebot und Nachfrage klassisch zusammenbringt und gute Leistung, die einen Mehrwert bietet, honoriert.

Aktuell ist der Kaufmarkt für Immobilien in Deutschland vollkommen intransparent und unfair: Als Käufer bin ich gezwungen die Leistung eines Dritten zu bezahlen, den ich nicht beauftragt habe und der hauptsächlich im Sinne des Verkäufers handelt, nicht in meinem Sinne.   Wir bei OWNR haben erlebt dass es viele Akteure im Immobilienmarkt gibt, die eine professionelle Leistung erbringen und versuchen, in alle Richtungen einen möglichst fairen Ausgleich zu schaffen. In anderen Fällen haben wir auch gegenteilige Erfahrungen gemacht.  

Die Vorteile des Bestellerprinzips für Käufer und Verkäufer

Die Umstellung der „Zwangszahlung“ der Maklercourtage auf den Besteller der Leistung würde aus unserer Sicht den Markt sehr positiv beeinflussen:

  • Jede Partei kann sich selbst einen Vertreter aussuchen und mit diesem die Konditionen verhandeln. Das würde auf keinen Fall eine Verschlechterung für den Käufer mit sich bringen, wie einige Verbände behaupten, sondern mehr Transparenz in die Leistungen und Kosten bringen.
  • Angebot und Nachfrage würden sich im Sinne eines fairen Preis-Leistungs-Verhältnisses anpassen. Obwohl die Immobilienpreise in der Vergangenheit stark gestiegen sind, ist die Maklercourtage nicht nach unten angepasst worden. Mit dem Bestellerprinzip würde sich in Deutschland wahrscheinlich ein ähnliches Niveau wie in anderen Europäischen Ländern einstellen.
  • Die Branche würde sich wieder stärker am Kundenservice als Qualitätsmerkmal ausrichten. Serviceleistungen haben sich in den vergangenen Jahren im Vergleich zu anderen Branchen nur wenig verbessert. Investitionen von Maklerunternehmen fokussieren sich hauptsächlich auf die eigene Kundenakquise, insbesondere für Verkäufer von Immobilien. Es ist ein großer Markt für den Handel mit sogenannten Leads von Objektverkäufern entstanden, auf dem hohe Summen für die Adressen von verkaufsbereiten Eigentümern bezahlt werden. Der Auftrag des Maklers, die Interessen zwischen Käufer und Verkäufer auszugleichen, ist in den Hintergrund gerückt. Eine große Fehlallokation von Geldern in einen Bereich ohne Mehrwert; weder für den Verkäufer noch für den Käufer, sondern einzig positiv für die Geschäftsentwicklung des Maklers.
  • Ein Bestellerprinzip schafft Transparenz für einzelne Leistungen. Durch die Einführung werden – vergleichbar mit der Einführung im Mietmarkt – einzelne Leistungen separat bepreist werden. Eine Spezialisierung findet statt. Es wird u.U. Spezialisten für den Kauf, den Verkauf und die Vermarktung oder die Abwicklung des Transaktionsprozesses geben.
  • Der selbstbestimmte Kunde wählt und beauftragt durch das Bestellerprinzip passende Leistungen am Markt. Guter Service setzt sich durch und die Preise passen sich entsprechend an. Professionelle, serviceorientierte Makler werden profitieren.
  • Wie auch in anderen Branchen, in denen Makler involviert sind (z.B. im Versicherungsmarkt), werden Transaktionskosten für Service-Leistungen zunehmend zu Teilen durch die Digitalisierung gesenkt, indem wiederkehrende Prozesse automatisiert auf Plattformen durchgeführt werden. Die Einsparungen kommen dem Kunden zugute.

Negative Berichterstattung über das Bestellerprinzip sehr subjektiv

Die zurzeit in den Medien sehr subjektiv dargestellten negativen Auswirkungen des Bestellerprinzips lassen sich aus unserer Sicht entsprechend schnell entkräftigen:

  1. Der Käufer ist schutzlos ausgeliefert. Das ist nicht korrekt. Durch die Einsparung der Maklercourtage hat jeder Käufer die Möglichkeit die freiwerdenden Gelder diversifiziert einzusetzen. So kann der Käufer sogar eine vielfältigere und bessere Leistung bekommen, indem er beispielsweise einen Immobiliensachverständigen hinzuzieht oder auch einen Makler speziell für seinen Kauf mandatiert und somit von dessen Wissen profitiert.
  2. Die Maklercourtage wird auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Das sehen wir in Teilen auch so, allerdings mit einem deutlichen Abschlag. Der Grund ist einfach: Der Käufer einigt sich bei einer Verhandlung leichter mit dem Verkäufer auf einen Komplettpreis, die Diskussion um die tatsächliche Höhe der Courtage entfällt. Die Höhe der Maklercourtage wird mit hoher Wahrscheinlichkeit sinken.
  3. Die Belastungen durch die Grunderwerbsteuer steigen, weil der Kaufpreis steigt. Das wird in Teilen der Fall sein, allerdings wird dies die Minderung der Courtage nicht ausgleichen. Wir gehen davon aus, dass sich der Markt langfristig wie in den anderen Europäischen Ländern einpendeln wird, d.h. mit einer Courtage auf einem Niveau von ca. 2% des Kaufpreises – eine Reduzierung um zwei Drittel.

 

Die Einführung des Bestellerprinzips beim Kauf von Immobilien führt zusammenfassend aus Sicht von OWNR zu positiven Veränderungen für die Käufer von Immobilien. Das Preis-Leistungs-Verhältnis wird viel transparenter. Dieses neue Marktverhältnis führt zu Einbußen bei denjenigen, die sich nicht auf die veränderten Spielregeln einlassen. Durch die lebendige Start-Up Szene in Deutschland ist zu erwarten, dass wahrscheinlich innerhalb kürzester Zeit zusätzliche neue Angebote auf den Markt kommen würden, die kundenorientierte Leistungen anbieten. Es sollte daher keinem Käufer oder Verkäufer angst und bange werden.

 

Der Autor Nils T. Kohle ist Gründer und Geschäftsführer von OWNR. OWNR bietet mit Immobilienleasing schon heute ein neues Modell an, um Menschen zur eigenen Immobilie zu verhelfen – www.ownr.eu.