How to buy a home – Wie man als junger Mensch eine Immobilie finanzieren kann

Wer denkt heutzutage in jungen Jahren schon an’s Sparen für ein potentielles Eigenheim? Vermutlich kaum jemand. Trotzdem ist bei vielen jungen Erwachsenen der Wunsch nach Wohneigentum zunehmend vorhanden. Warum trotzdem verhältnismäßig wenige Immobilien an junge Leute verkauft werden kann viele Gründe haben, aber ein erheblicher Faktor, der immer wieder heraussticht, sind Finanzen. Geld ist im Immobiliensektor so relevant wie kaum etwas anderes und das sorgt gerade bei jungen Interessenten für gehörig Respekt. Wir möchten dir die Angst vor dem großen unübersichtlichen Finanzierungsberg nehmen und führen dich Step by Step durch die verschiedenen Bereiche der Immobilienfinanzierung.

Kaufen oder Bauen?

Diese Frage stellt sich jedem potenziellen Immobilienbesitzer. Je nachdem wofür du dich entscheidest variieren die Finanzierungsmöglichkeiten und Faktoren, die deine Gesamtkosten beeinflussen.

Der Markt im Überblick

Wichtig ist, zu wissen, in welchem Preisniveau sich deine Wunschimmobilie befindet. Schau dich am Markt auch nach vergleichbaren Immobilien um und prüfe, ob der Preis für dein Traumzuhause angemessen oder möglicherweise zu hoch ist. So vermeidest du unnötig hohe Ausgaben und ersparst dir im Nachhinein eine Menge Frust. Und wer weiß vielleicht findest du im Vergleich ja eine Immobilie die noch besser zu dir, deinen Bedürfnissen und deinem Budget passt.

Wie du die passende Immobilie für dich und deine Bedürfnisse findest, erfährst du in unserem nächsten Artikel.

Apropos Budget

Du solltest dir von vornherein einen genauen Finanzplan ausarbeiten, der dir aufzeigt, wie viel deine Wunschimmobilie kostet und welche Zusatzkosten auf dich zukommen. Außerdem solltest du bei dieser Finanzplanung verschiedene Darlehensformen berücksichtigen und inwiefern sie günstiger für deinen Finanzierungsplan sein könnten.

Schwierig ist immer die Frage: „Was kann ich mir überhaupt leisten?“

Abhängig von diversen Faktoren kann die Preisspanne hie natürlich extrem schwanken. Kaufst oder baust du eine Immobilie alleine oder mit einer weiteren Person zusammen? Wie hoch ist dein Eigenkapital? Zu welchen Konditionen kannst du ein Darlehen beantragen? Etc.

Eine Immobilienfinanzierung stützt sich auf drei sogenannte Säulen: Das Eigenkapital, Darlehen von der Bank und Förderungen.

Equity is key

Logisch ist: Je höher das Eigenkapital, desto geringer der zu beantragende Kredit, desto geringer die Zinsen und die finalen Gesamtausgaben. 

Eine Faustregel die einfacher klingt, als sie umgesetzt werden kann. Denn mal ehrlich, wer hat mit Anfang 20 schon mehrere zehntausend bis hunderttausend Euro gespart, um sich einfach so eine Immobilie leisten zu können? Eben.

Grundsätzlich benötigt man ungefähr 20% des Kaufpreises der Immobilie als Eigenkapital, um bei einem Darlehensantrag nicht in utopischen Zinszuschlägen zu ertrinken. Je mehr Eigenkapital du besitzt desto geringer werden die Zinsen (am günstigsten werden sie ab 30% Eigenkapitalanteil und aufwärts).

Du hast kein Eigenkapital? Nicht verzweifeln, auch für dich gibt es Möglichkeiten in deinem Traumzuhause zu wohnen. Mit OWNR kannst du dein Wunschzuhause aussuchen, wir kaufen es und du kannst für eine festgelegte Leasingzeit darin wohnen. Bis Ablauf dieses Zeitraumes hast du die Möglichkeit die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen und Eigenkapital aufzubauen. Wenn deine Leasingzeit zu Ende ist, kannst du die Immobilie zu günstigen Konditionen von OWNR abkaufen. Klingt spannend? Hier findest du alle Infos.

Kosten Checkliste

Was kommt an kosten auf dich zu? Alle Kosten hängen natürlich davon ab, ob du baust oder kaufst. 

Beim Hauskauf kommen zu dem eigentlichen Immobilienpreis noch folgende Kosten hinzu:

  • Notarkosten & Eintrag ins Grundbuch (ca. 2% des Immobilienkaufpreises)
  • Maklercourtage (ortsabhängig zwischen 3,5% - 7%)
  • Grunderwerbssteuer (ortsabhängig zwischen 3,5% - 6,5%)
  • Eventuelle Gerichtskosten

 

Beim Hausbau müssen folgende Kostenaspekte berücksichtig werden:

  • Grundstückskosten
  • Hausbaukosten ca. 1.300€ pro qm
  • Baunebenkosten (15% des Anschaffungspreises)
  • Notarkosen & Eintrag ins Grundbuch (ca. 2%)
  • Grunderwerbsteuer (ortsabhängig zwischen 3,5% - 6,5%)
  • Maklercourtage (ortsabhängig zwischen 3,5% - 7%)
  • Wohngeld (s. unten)

Wenn du all diese Punkte mit einkalkuliert hast, bist du finanziell gut aufgestellt. Informiere dich vor dem Hauskauf oder -bau wie hoch die verschiedenen ortsabhängigen Gebühren in deinem Wohngebiet sind, um präziser kalkulieren zu können.

 

Tipp: Es ist immer ratsam einen finanziellen Puffer anzulegen, der dich im Fall unerwarteter Kosten absichert.

Was ist Wohngeld?

Wohngeld betrifft primär Personen die einen Hausbau planen hier fallen Kosten wie Müllentsorgung, Verwaltung, Instandhaltung etc. an, die unabhängig von der Zahlung des Hauskredites zu bewältigen sind. Hierfür sollte man monatlich 3-4€ pro Quadratmeter berechnen. 

Die gesamten Kosten sollten hierbei nicht mehr als 40% deines monatlichen Nettoeinkommens (exkl. 13. Monatsgehalt etc.) umfassen. Zudem solltest du berücksichtigen, dass Zahlungsausfälle durch wirtschaftliche Krisen oder auch Arbeitsunfähigkeiten etc. ungeplant ins Haus stehen können. Auch die Geburt eines Kindes kann den Finanzierungsplan durcheinanderbringen. Daher solltest du die Finanzierung so planen, dass sie zweitweise auch alleine getragen (falls du gemeinsam mit einer anderen Person kaufst oder baust) bzw. von Erspartem bezahlt oder pausiert werden kann. 

 

Was ist ein Darlehen und welche Formen gibt es?

Ein Darlehen ist eine geliehene Geldsumme, die meistens für eine Großanschaffung wie z.B. den Kauf einer Immobilie beantragt wird. Hier gibt es immer einen Darlehensnehmer und einen Darlehensgeber zwischen denen eine vertraglich geregelt Leihe eines bestimmten Geldbetrages für einen bestimmten Zeitraum zu einem festgelegten Zinssatz besteht.

Wichtig ist hier verschiedene Darlehensformen und -anbieter zu vergleichen, um im Preis-Leistungs-Verhältnis das für die eigenen wirtschaftlichen Verhältnisse am vorteilhafteste Angebot zu nutzen.

Auch hier gibt es verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten für den Hausbau und -kauf

Für den Hausbau sind folgende Finanzierungsoptionen möglich und sinnvoll:

  •  Annuitätendarlehen
  • Forwarddarlehen
  • Endfällige Darlehen
  • Variable Darlehen
  • Bausparverträge
  • Volltilgerdarlehen

 

Für den Hauskauf sind folgende Optionen gängige Modelle:

  • KfW-Darlehen
  • Volltilgerdarlehen
  • Variables Darlehen
  • Bausparsofortdarlehen
  • Bausparvertrag

Darlehen können in ihren Konditionen je nach Kreditwürdigkeit vom Darlehensgeber angepasst werden. Außerdem können verschiedene Förderungen vom Staat bezuschusst werden. (siehe unten „Förderkredite“)

Tilgung und Hypothek – Was ist was?

Eine Hypothek ist eine finanzielle Absicherung, quasi ein Pfand, für den Darlehensgeber (meistens eine Bank, auch Gläubiger genannt) um eventuelle Zahlungsausfälle oder -unfähigkeiten auszugleichen. Alle Rechte an der Immobilie sind also auf den Gläubiger übertragen, solange das Darlehen aktiv ist. Ist ein Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage ein Darlehen abzuzahlen, darf der Gläubiger die Immobilie versteigern. Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen und kann erst nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens aus dem Grundbuch gelöscht werden. 

Die Tilgung ist im Prinzip einfach eine Rückzahlung von Schulden oder Darlehen. Die Tilgung sollte so vereinbart bzw. geplant werden, dass die Liquidität des Darlehensnehmers nicht massiv beeinträchtigt wird. Hier gibt es zwei verschiedene Formen: 

Die regelmäßige Tilgung gibt es in Form von

  • Ratenkrediten
  • endfälligen Krediten
  • Annuitätendarlehen

Regelmäßige Tilgungen folgen einem Tilgungsplan, um die Rückzahlung terminieren zu können.

Die unregelmäßige Tilgung gibt es in Form von

  • Dispositionskrediten
  • Kontokorrentkrediten
  • Lombarkrediten

Unregelmäßige Tilgungen erlauben eine Teil- oder Gesamttilgung zu jedem Zeitpunkt. Dies kann von Vorteil sein, wenn man relativ kurzfristig an größere Geldsummen kommt (Erbe etc.)

Wünscht du dir einen Vergleich dieser Tilgungsformen? Lass es uns wissen und schreib uns eine Mail an nele.henkel@ownr.eu

Wie kalkuliert man eine Tilgung?

Die folgende ist lediglich eine Beispielrechnung. Die angegebenen Werte sind so nicht pauschal übertragbar.

Wenn der geliehene Betrag 100.000€ entspricht und der dazugehörige Zinssatz ca. 4%, rechnet man noch ca. 1% Tilgung auf. Insgesamt zahlt man also jährlich ca. 5% der Darlehenssumme, demnach 5.000€, zurück. Dies bedeutet eine monatliche Ausgabe von 417€. Ratsam ist es, flexible Finanzierungsmöglichkeiten zu nutzen, bei denen der Tilgungsanteil erhöht werden kann, wenn z.B. Zinsen sinken. Man kann so den geringeren Zinssatz durch den Tilgungssatz ausgleichen, hat keine Veränderung der monatlichen Zahlungsrate und erhöht den Anteil der gezahlten Tilgung. Auch bei Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse, z.B. Gehaltserhöhungen macht eine Anpassung der Tilgung Sinn.

Tipp: Kalkuliere dein Budget, den Kaufpreis und die Tilgung so, dass du die Immobilie in ca. 25 – 30 Jahren abbezahlt hast.

Förderkredite – Wann man sie bekommt und wie hilfreich sie sind

Der Staat bietet insbesondere für Bauvorhaben verschiedenste Förderungen an. Baust du beispielsweise ein Haus mit einem Partner und ihr habt ein oder mehrere Kinder, so könnt ihr Baukindergeld beantragen. In Hamburg kann man diese Förderung auch unter dem Namen „FamilienStartDarlehen“ beantragen. Der Förderumfang kann hier bis zu 70.000€ betragen. Hier orientieren sich die Zinsen an denen der KfW. Ein weiterer Vorteil: Das erste Jahr ist tilgungsfrei. Mehr Informationen zum FamilienStartDarlehen findest du hier.

Eine weitere staatliche Förderung ist in die Option Wohn-Riester. Hier werden anteilig Beiträge in einen Riester-Vertrag (z.B. Bausparvertrag) gezahlt, die wiederum vom Staat bezuschusst werden. Mehr Informationen zum Wohn-Riester gibt es hier

Veränderungen ab 25 Jahren

Wir reden hier von Finanzierungsmöglichkeiten, die besonders für junge Leute gelten. Aber ist man mit 25 Jahren nicht mehr jung? In unseren Augen schon, in denen des Staates… eher nicht. Mit 25 Jahren fallen verschiedene staatliche Zahlungen und Förderungen weg. Beginnend beim Kindergeld über Ausbildungsfreibeträgen und Familienversicherungen reichen die Einschränkungen auch bis in den Immobiliensektor. Verschiedene staatliche Finanzierungsmöglichkeiten für den Bau deines Traumhauses, wie zum Beispiel die staatliche Wohnungsbauprämie , werden teurer, haben strengere Auflagen oder fallen vollständig weg. Hier werden Sparbeträge von bis zu 512€ für Alleinstehende und bis zu 1.024€ für Ehepaare mit bis 8,8% gefördert, das entspricht etwa 45€ bzw. 90€ im Jahr als Bezuschussung vom Staat. Diese Zahlungen werden meistens auf Bausparverträge mit eingezahlt, um langfristig den Bau neuer Wohnimmobilien zu fördern. Bausparverträge lohnen sich also eher, wenn man sie vor dem 25. Lebensjahr abschließt. Für Jüngere gilt nämlich, dass das Ersparte nicht zwangsläufig in eine Immobilieninvestitionen fließen muss, sondern für andere Zwecke verfügbar ist. Für unter 25-jährige ist ein Bausparvertrag also eine Geldanlage mit sehr guten Zinsen, wohingegen sich über 25-jährige mit mauen Zinsen für ein Darlehen begnügen müssen.

Alle Angaben sind beispielhaft. Für genaue Kosten lass dich bitte ausführlich bei einer Bausparkasse oder deiner Hausbank beraten.

Du hast Fragen oder Anmerkungen?

Wenn du weitere Fragen zum Thema „Wohneigentum ohne Eigenkapital“ hast, schau gern in unserem OWNR-Konzept vorbei oder schreibe und eine Mail an info@ownr.eu

Wir haben dich schon von unserem Konzept überzeugt? Umso besser. Hier findest du verschiedenste Immobilien unter denen bestimmt auch deine Traumimmobilie auf dich wartet.